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Buying Property in Bulgaria: The Expat & Investor Guide 2026
Navigating legal checks, tax optimization, and high-yield locations with absolute security.
Introduzione: Il mercato immobiliare bulgaro
Per gli investitori e gli expat internazionali, acquistare proprietà in Bulgaria è diventata una delle opzioni di posizionamento del capitale più interessanti nell’UE. Con un’economia in crescita, aliquote fiscali ridotte (tassa sui dividendi al 5% e flat tax al 10%) e un elevato standard di vita, l’acquisto di immobili residenziali o commerciali offre un’eccellente sicurezza a lungo termine. Tuttavia, orientarsi in un sistema legale straniero richiede una chiara comprensione delle normative locali, delle procedure notarili e dei costi di transazione.
1. Il quadro giuridico: Gli stranieri possono acquistare immobili?
Acquistare appartamenti e stabili
Come cittadino di qualsiasi Paese, sei legalmente autorizzato ad acquistare appartamenti, uffici e stabili in Bulgaria direttamente a tuo nome. Non ci sono restrizioni sulla proprietà straniera di strutture residenziali edificate. La proprietà è assoluta e registrata presso il registro immobiliare statale (Bulstat).
Acquistare terreni e giardini (Soluzione SRL)
Secondo la legge bulgara, le persone fisiche straniere (in particolare i cittadini extra-UE) non possono acquistare terreni (incluso il terreno sotto una casa, cortili o terreni agricoli) a proprio nome. Per superare questo ostacolo, gli stranieri registrano una società a responsabilità limitata locale (OOD/EOOD). La società, in quanto persona giuridica bulgara, può possedere terreni liberamente. Il nostro team gestisce l’intero processo di registrazione societaria in soli 3 giorni lavorativi.
2. Procedura di acquisto passo-passo
Per garantire una sicurezza assoluta, ogni transazione immobiliare in Bulgaria deve seguire una rigorosa sequenza legale:
Passo 1: Prenotazione e verifiche
Blocca la proprietà con un deposito di prenotazione (solitamente 2.000 € – 5.000 €). Questo ritira l’immobile dal mercato mentre il nostro team legale esegue una due diligence completa, verificando la presenza di ipoteche attive, debiti insoluti e lo storico della proprietà.
Passo 2: Contratto preliminare
Firma del Contratto Preliminare ai sensi dell’art. 19 della Legge sulle Obbligazioni e sui Contratti. Questo definisce il prezzo finale, il piano di pagamento e le condizioni. In questa fase viene solitamente versato un deposito del 10%.
Passo 3: Chiusura notarile
La transazione viene finalizzata davanti a un notaio locale abilitato. Una volta che il notaio ha verificato tutti i certificati di assenza di gravami, l’acquirente paga il saldo rimanente tramite un bonifico bancario sicuro e l’atto notarile viene firmato e trascritto presso l’Agenzia del Registro.
3. Costi di transazione e tasse immobiliari
Quando si pianifica il budget per l’acquisto di un immobile in Bulgaria, è necessario prevedere spese di transazione aggiuntive pari a circa il 4% – 6% del prezzo d’acquisto. Ecco la ripartizione realistica delle tasse immobiliari per gli espatriati:
- Imposta municipale locale: 2,5% – 3,0% (a seconda dello specifico comune).
- Onorari notarili: Calcolati su una scala progressiva in base al valore dell’immobile, solitamente intorno allo 0,5% – 1,0%.
- Tassa di trascrizione: 0,1% pagata all’Agenzia del Registro.
- Due Diligence legale: Controllo di sicurezza assoluto da parte del nostro team legale specializzato.
Domande Frequenti: Acquistare proprietà in Bulgaria
I cittadini UE ed extra-UE possono acquistare legalmente proprietà in Bulgaria?
Sì. I cittadini UE possono acquistare appartamenti e terreni direttamente come individui. I cittadini extra-UE possono acquistare appartamenti, ma per acquistare terreni o case con giardino devono costituire una SRL locale (un processo semplice in cui forniamo assistenza).
Quali sono le spese notarili e municipali totali per l’acquisto?
I costi totali di chiusura oscillano solitamente tra il 4% e il 6% del prezzo d’acquisto, includendo l’imposta municipale (2,5% – 3% a seconda del comune), gli onorari notarili e le tasse dell’agenzia del registro.
È obbligatorio aprire un conto bancario locale per acquistare un immobile?
Sì. Per legge, tutte le transazioni immobiliari superiori a 10.000 BGN (5.112 €) devono essere pagate tramite bonifico bancario. Avere un conto bancario locale rende il trasferimento e il pagamento delle future utenze molto più semplici.
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